Che cos’è lo stato legittimo dell’immobile

Come stabilito dall’art. 9 bis del D.P.R. 380/2001 lo stato legittimo dell’immobile è “lo stato stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Il D.L. 76/2020, nello specifico l’art. 10 comma 1 lett. d), chiarisce che lo stato legittimo corrisponde ai contenuti del titolo abilitativo relativi non solo alla sua edificazione primordiale, ma anche alle successive modifiche.

Molti bonus fiscali richiedono l’attestazione della conformità dell’immobile con i titoli edilizi risalenti all’edificazione. Per quanto riguarda il Superbonus, ad esempio, prima di iniziare i lavori bisogna accertare lo stato legittimo dell’immobile. Per operare gli interventi previsti occorre sempre dotarsi di un titolo abilitativo (CILA, CIL, SCIA, ecc). Secondo la Cassazione penale 30168/2017 non è possibile intervenire su una situazione abusiva non condonata, secondo il D.M. 41/1998 non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica. Secondo la Corte Costituzionale 529/1995 su un edificio abusivo è possibile effettuare esclusivamente opere di manutenzione ordinaria.

Stato legittimo degli immobili: le novità del salva casa

La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, decreto salva casa 2024, apporta modifiche significative all’articolo 9-bis del D.P.R 380/2001 riguardante la disciplina relativa alla documentazione amministrativa inerente allo stato legittimo degli immobili al fine di semplificare la verifica della conformità legale di un immobile, o di una sua parte.

Art. 9-bis D.P.R. 380/01 – Stato legittimo degli immobili aggiornato al decreto salva casa

Ecco il testo aggiornato con le modifiche apportate all’art. 9-bis del D.P.R. 380/01 dopo il decreto salva casa.

Fino al 29 maggio 2024 lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare era quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto originariamente la costruzione, ovvero che ne ha legittimato la stessa, e, in aggiunta, da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Dal 30 maggio 2024, lo stato legittimo di un immobile può essere dimostrato attraverso i seguenti metodi:

• attraverso l’ultimo titolo edilizio rilasciato o assentito per lavori che abbiano coinvolto l’intero immobile o unità immobiliare, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti durante il rilascio;
• mediante la regolarizzazione delle varianti antecedenti al 1977 con il pagamento dell’oblazione prevista (nuovo art. 34-ter);
• con i titoli rilasciati dopo i procedimenti di accertamento di conformità in sanatoria secondo gli articoli 36 e nuovo 36-bis, previo pagamento delle sanzioni/oblazioni;
• attraverso il pagamento della sanzione pecuniaria conseguente all’annullamento del permesso di costruire, che produce gli stessi effetti del permesso di costruire in sanatoria, come indicato all’articolo 38, comma 2.

Quando esiste un principio di prova del titolo abilitativo ma mancano i dettagli specifici o una copia del documento, lo stato legittimo può essere determinato utilizzando le informazioni catastali di primo impianto o altri documenti comprovanti. Questi documenti possono includere fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio, o altri atti, pubblici o privati, di comprovata provenienza. Inoltre, si può fare riferimento al titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio, integrato con eventuali titoli successivi relativi a interventi parziali.

Sanzioni e concorso in stato legittimo

Ai fini della determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre il pagamento delle sanzioni previste per:

• interventi di ristrutturazione edilizia senza permesso di costruire o in totale difformità (art. 33 del D.P.R. 380/01);
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34 del D.P.R. 380/01);
• interventi eseguiti senza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità (art. 37 del D.P.R. 380/01);
• la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis riguardante le tolleranze costruttive.

Stato legittimo e parti comuni dell’edificio

Ai fini di dimostrare lo stato legittimo di una singola unità immobiliare (ad esempio un appartamento), non vengono più considerate le eventuali difformità edilizie presenti sulle parti comuni dell’edificio, come definite dall’art. 1117 del Codice Civile. Quindi se un appartamento è conforme al suo titolo abilitativo, viene considerato legittimo anche se ci sono irregolarità su scale, tetto, facciate ecc. che sono parti comuni.

Viceversa, ai fini di dimostrare la legittimità dell’intero edificio, non vengono più considerate le eventuali difformità presenti sulle singole unità immobiliari che lo compongono. Ad esempio, se l’edificio è conforme al suo titolo, viene considerato legittimo anche se ci sono modifiche interne non autorizzate in alcuni appartamenti.

Stato legittimo negli immobili senza titolo abilitativo

Per quanto riguarda gli immobili costruiti in un’epoca in cui il titolo edilizio non era obbligatorio, è necessario comunque accertare e dimostrare in qualche modo la preesistenza e la consistenza dell’immobile stesso (stato legittimo). Come fare? A chiarire le idee è ancora l’art. 9 bis del D.P.R. 380/2001. Lo stato legittimo degli immobili costruiti ante obbligo si attesta per mezzo di:

• informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, quali:titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’immobile, integrati con eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
  • riprese fotografiche,
  • estratti cartografici,
  • documenti d’archivio,
  • atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza,
• titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’immobile, integrati con eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
• eventuali titoli successivi per interventi parziali.

Certificato di stato legittimo

Il certificato di stato legittimo ossia l’asseverazione da parte di un tecnico dello stato legittimo di un immobile, è redatto ai sensi dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (comma 3) al fine di verificare se lo stato attuale dell’immobile o delle unità immobiliari oggetto di accertamento urbanistico rientrino nelle tolleranze costruttive normate dallo stesso articolo. Nella dichiarazione di conformità urbanistica vanno inseriti una serie di indicazioni, quali:

• dati del tecnico asseveratore;
• localizzazione dell’immobile;
• elenco di tutti i titoli edilizi che hanno autorizzato gli interventi sull’immobile o sulle unità immobiliari oppure specificare che si tratta di un immobile costruito prima dell’obbligatorietà del titolo abilitativo e non interessato successivamente da interventi edilizi per i quali era necessario di munirsi di titoli abilitativi;
• eventuali informazioni urbanistiche e di tutela storico-ambientale;
• allegati alla dichiarazione.

Chi rilascia il certificato di stato legittimo di un immobile?

A rilasciare il certificato di stato legittimo di un immobile è sempre un tecnico abilitato: ingegnere, architetto, geometra, perito. Il tecnico si assume tutta la responsabilità dei dati asseverati e dei documenti che eventualmente allega alla dichiarazione stessa.

Attestazione stato legittimo immobile: il contenuto

Cosa assevera il tecnico? Il tecnico asseverante, dopo aver fatto un sopralluogo necessario per gli accertamenti di carattere urbanistico-edilizio, produce una dichiarazione asseverata di conformità urbanistica nella quale attesta, sotto la propria responsabilità, che:

• lo stato legittimo dell’immobile è quello rappresentato nell’elaborato grafico come desumibile dalla documentazione allegata e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali (solo per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio) ai sensi all’art. 9 bis D.P.R. 380/2001;
• l’immobile è urbanisticamente conforme in quanto non sono presenti violazioni edilizie: l’immobile oggetto di accertamento urbanistico, rientra nelle tolleranze costruttive elencate al comma 1, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001;
• l’immobile è urbanisticamente conforme in quanto non sono presenti violazioni edilizie: l’immobile oggetto di accertamento urbanistico, rientra nelle tolleranze costruttive elencate ai commi 1 e 2, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (solo per immobili non sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004).

Studio sullo stato legittimo dell’immobile post Salva Casa

Un interessante studio, redatto da Nicola Durante e pubblicato su Giustizia Amministrativa, esamina in profondità la definizione dello stato legittimo di un immobile e i requisiti per l’attività edilizia successiva all’introduzione del decreto Salva Casa.

Magistrato italiano, docente universitario e autore di numerosi saggi, Durante analizza la complessità normativa e giurisprudenziale dell’argomento, mettendo in luce anche i recenti progressi volti a garantire maggiore chiarezza e tutela nel settore edilizio.

In particolare, lo studio esamina la definizione e caratterizzazione dello stato legittimo, le modalità per determinarlo, il rapporto tra abusi condominiali e stato legittimo delle singole unità immobiliari, nonché l’autonomia dell’autorizzazione paesaggistica nel relativo processo.

Definizione e caratterizzazione dello stato legittimo

Durante definisce lo stato legittimo come una condizione permanente dell’immobile, distinta da un titolo specifico, che rappresenta la conformità dello stato di fatto (come l’immobile esiste fisicamente) allo stato di diritto (come dovrebbe essere secondo i titoli edilizi). Lo stato legittimo è determinato dai titoli abilitativi originari che hanno autorizzato la costruzione e da quelli successivi che hanno regolamentato interventi parziali. Questa definizione si basa sull’art. 9-bis del D.P.R. n. 380/2001, che è stato aggiornato dal decreto “Salva Casa” del 2024.

Il mancato rispetto dello stato legittimo configura un abuso edilizio, sanzionabile dall’ordinamento. Si sottolinea infine che il principio dello stato legittimo richiede una disciplina uniforme su scala nazionale, escludendo interventi normativi regionali difformi​.

Modalità di determinazione dello stato legittimo

Lo studio analizza in dettaglio come venga determinato lo stato legittimo di un immobile, spiegando le diverse possibilità e le novità introdotte dal decreto Salva Casa.

In primo luogo, si evidenzia che lo stato legittimo è attestato dal titolo abilitativo che ha autorizzato la costruzione e gli eventuali interventi successivi. In passato, la fiscalizzazione non legittimava lo stato dell’immobile; con il decreto Salva Casa, invece, sono stati inclusi tra i titoli legittimanti anche le tolleranze edilizie, le sanatorie e le fiscalizzazioni, a condizione che siano stati pagati i relativi contributi o sanzioni.

Secondo le disposizioni attuali, lo stato legittimo può essere determinato dal titolo “finale”, ovvero quello che regola l’ultimo intervento edilizio, a condizione che l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti. La riforma del 2024 mira a garantire maggiore certezza nella circolazione dei diritti sui beni immobili, ma solleva dubbi sull’inclusione nel quadro normativo dei titoli a formazione tacita, che si consolidano con il tempo. Questi titoli, come il silenzio-assenso, la SCIA (ordinaria e alternativa), la DIA, la CILA e la CILAS, sono già considerati titoli edilizi e possono essere visti come titoli “iniziali” o “integrativi” dello stato legittimo dell’immobile. Tuttavia, la loro qualificazione come titoli validi dipende dal fatto che, in alcuni casi, possano essere preceduti da un’istruttoria sulla legittimità dello stato preesistente, seppur tale verifica avvenga solo eventualmente.

L’analisi si concentra anche sul rapporto tra l’ultimo titolo abilitativo e quello iniziale, in particolare sull’eventualità di utilizzare l’ultimo titolo anche quando contrasta con il titolo iniziale. Durante spiega che la modifica del 2024, che ha introdotto il rapporto di alternatività tra i due titoli, sostituendo “e” con “o”, suggerisce una risposta positiva, salvo che l’amministrazione possa annullare in autotutela l’ultimo titolo, se ricorrono i presupposti dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990.

Infine, l’art. 9, comma 1-bis, prevede due casi di “chiusura” del sistema: quando il titolo abilitante manca (perché l’immobile risale a un periodo in cui non era obbligatorio ottenere il permesso) o quando non è reperibile ma ci sono prove della sua esistenza. In questi casi, lo stato legittimo può essere accertato in via indiziaria, attraverso informazioni catastali, fotografie, estratti cartografici e altri documenti probanti.

Rapporto tra abusi condominiali e stato legittimo delle singole unità immobiliari

L’analisi evidenzia una novità significativa introdotta nel 2024, riguardante l’indipendenza tra gli abusi condominiali e lo stato legittimo delle singole unità immobiliari. In particolare, il comma 1-ter stabilisce che, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità, non si considerano le difformità relative alle parti comuni dell’edificio (come le aree di parcheggio, i locali e le installazioni comuni). Allo stesso modo, per determinare lo stato legittimo dell’edificio nel suo complesso, non si prendono in considerazione le difformità che riguardano le singole unità immobiliari.

Ruolo dell’autorizzazione paesaggistica nella determinazione dello stato legittimo

Il magistrato approfondisce infine il ruolo dell’autorizzazione paesaggistica nella determinazione dello stato legittimo di un immobile, sottolineando che questa costituisce un titolo abilitativo separato rispetto a quello edilizio, che potrebbe anche non essere richiesto.

Come stabilito dall’art. 146, comma 4, D.Lgs. 42/2004, l’autorizzazione paesaggistica è un atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o ad altri titoli legittimanti l’intervento edilizio. Le valutazioni sull’interesse paesaggistico sono quindi indipendenti da quelle urbanistiche, e l’assenza di un’autorizzazione paesaggistica non può legittimare un’opera sotto il profilo paesaggistico, in quanto ciò contrasterebbe con il principio costituzionale che impone una valutazione esplicita dell’interesse paesaggistico. La giurisprudenza conferma che i reati edilizi e urbanistici sono distinti da quelli in materia di paesaggio e ambiente, e che tra le violazioni delle normative edilizie e paesaggistiche sussiste concorso, non assorbimento.

Lo studio esamina anche gli effetti della mancata autorizzazione paesaggistica, evidenziando due orientamenti giurisprudenziali:

• uno minoritario, che considera l’autorizzazione paesaggistica come una condizione di validità del titolo edilizio;
• uno maggioritario, che la ritiene una condizione di efficacia del titolo edilizio.

La scelta tra questi orientamenti ha implicazioni pratiche per l’individuazione dello stato legittimo: se l’autorizzazione paesaggistica è condizione di efficacia, il titolo edilizio è inefficace senza di essa; se è condizione di validità, il titolo edilizio è valido per determinare lo stato legittimo, salvo che non venga annullato.