La variazione catastale è un aspetto importante nell’ambito dell’edilizia e delle costruzioni in Italia. Questo processo comporta modifiche ai dati catastali di un immobile. In questo articolo analizziamo tutto ciò che c’è da sapere sulla variazione catastale, compresi i tipi di variazioni, la variazione catastale per aggiornare la planimetria, la procedura da seguire e i documenti necessari.

Cos’è la variazione catastale?

La variazione catastale è il processo mediante il quale si apportano modifiche ai dati catastali di un immobile. Queste modifiche possono riguardare diversi aspetti, tra cui:

• variazione toponomastica catastale: questa variazione coinvolge cambiamenti nei nomi delle strade o delle località, ed è spesso richiesta per adeguare gli indirizzi in base agli sviluppi urbani;
• variazione catastale tardiva: quando le modifiche a un immobile non vengono dichiarate entro il termine stabilito dalla legge, si parla di variazione catastale tardiva;
• variazioni dati catastali: qualsiasi cambiamento nei dati catastali dell’immobile, come la superficie, la categoria catastale o la destinazione d’uso, richiede una variazione.

Variazione catastale per aggiornare la planimetria

Prima di presentare la variazione catastale, va fatta comunicazione al comune di riferimento (CILA o SCIA). Una volta ottenuta l’autorizzazione, il proprietario dell’immobile ha 30 giorni di tempo dopo la fine dei lavori di ristrutturazione per presentare l’aggiornamento della planimetria catastale. Il professionista indica anche la destinazione d’uso delle varie unità immobiliari e delle varie parti comuni, allo scopo di permetterne una agevole individuazione. La rappresentazione grafica può essere eseguita nella scala ritenuta più opportuna dal tecnico presentatore, preferibilmente 1:500 o 1:200. Questo documento fornisce informazioni dettagliate in conformità alle regole catastali, inclusi i confini, la suddivisione interna dei locali, i dati metrici e altre informazioni rilevanti.

L’elaborato planimetrico è obbligatorio nei seguenti casi:

• denuncia di nuova costruzione quando siano presenti due o più unità immobiliari aventi porzioni e/o dipendenze in comune;
• denunce di unità in corso di costruzione quale che sia il numero di unità immobiliari anche se non sono presenti parti comuni;
• denunce di variazione qualora l’elaborato sia già presente agli atti dell’ufficio ovvero quando si costituiscono beni comuni censibili e beni comuni non censibili.

Variazione catastale quando è obbligatoria

La variazione catastale è obbligatoria in diversi casi, tra cui:

• modifica della distribuzione interna dell’edificio;
• frazionamento in più parti o fusione di unità immobiliari;
• cambio destinazione d’uso;
• ampliamento dei volumi;
• creazione di nuove superfici;
• variazione dei dati (indirizzo, nome e cognome del proprietario, ecc.).

Come fare una variazione catastale

Prima di iniziare il processo, bisogna assicurarsi di disporre dei seguenti documenti:

• visura catastale: questo documento fornisce una descrizione completa dell’immobile, compresi dati come l’indirizzo, la particella, il foglio, gli intestatari, la rendita catastale, la consistenza e la destinazione d’uso;
• planimetria catastale: si tratta di un disegno tecnico fondamentale che rappresenta l’immobile nel Catasto. Contiene informazioni dettagliate sulla disposizione degli spazi, dati metrici e confini.

Valutazione dei costi

Il costo di una variazione catastale comprende diverse voci tra cui il compenso per il professionista che si occupa della procedura da sommare al costo tecnico per la richiesta della pratica stessa (con un minimo di € 350,00 + iva)

Tempi di attesa

La procedura per la variazione catastale si completa in tempi relativamente brevi:

• il tecnico professionista avvierà la procedura dopo aver raccolto tutte le informazioni necessarie;
• l’ufficio competente implementerà la nuova planimetria entro 5 giorni lavorativi.

Presentazione della richiesta

La richiesta di variazione catastale deve essere presentata entro e non oltre 30 giorni dalla fine dei lavori o dall’identificazione della necessità di variazione.

Sanzioni per ritardi

Se non vengono rispettati i tempi previsti per la presentazione della variazione catastale, si va incontro a sanzioni. La sanzione va da un minimo di 1.032,00 € ad un massimo di
8.264,00 € (art. 2, c. 12 del dlgs n. 23/2011). La sanzione è quantificata con riguardo alla gravità della violazione, con particolare riferimento al tempo trascorso dalla data della violazione a quella
dell’adempimento pur tardivo ed alla rendita catastale dell’immobile dichiarato, nonché alla presenza di casi di recidiva (art. 7 del dlgs 472/1997).

La sanzionabilità dell’atto di aggiornamento scatta il 31 giorno successivo alla data di ultimazione dei lavori riportata sul documento.