SANATORIA EDILIZIA 2026
Sanatoria edilizia 2026: come funziona la regolarizzazione degli abusi nel d.P.R. 380/2001
Stato legittimo, tolleranze costruttive, art. 36 e 36-bis dopo il Salva Casa: come cambia la gestione delle difformità edilizie
Nel 2026 il tema della gestione e sanatoria delle difformità edilizie continua a occupare un ruolo centrale nella pratica professionale. Tecnici, proprietari e operatori del settore si confrontano quotidianamente con interventi stratificati negli anni e spesso realizzati in assenza o in difformità dal titolo edilizio, cercando risposte in un quadro normativo che oggi offre strumenti più articolati rispetto al passato.
Il riferimento resta sempre il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che disciplina le ipotesi di regolarizzazione ordinaria degli abusi edilizi e, soprattutto a seguito della Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), introduce meccanismi più flessibili e maggiormente aderenti alla realtà dei manufatti esistenti.
Con il Salva Casa il legislatore ha provato a semplificare la gestione delle difformità edilizie, senza ricorrere a nuove sanatorie straordinarie – di cui si è parlato molto negli ultimi mesi del 2025 – ma rafforzando e ampliando gli strumenti ordinari già presenti nel Testo Unico Edilizia: dall’allargamento delle tolleranze costruttive, ai casi particolari di cui all’art. 34-ter (che rappresenta una vera e proprio forma di condono ordinario), fino all’introduzione dell’accertamento di conformità ex art. 36-bis, che ha aperto la strada a una lettura più dinamica e sostanziale della sanatoria edilizia.
Un quadro normativo che va letto in modo sistematico
Il Testo Unico dell’Edilizia non prevede una sanatoria “unica”, ma una pluralità di istituti che operano su piani diversi e che, dopo il Salva Casa, risultano ancora più strettamente interconnessi.
In questo quadro assumono un ruolo centrale:
- l’art. 9-bis, comma 1-bis, che definisce lo stato legittimo dell’immobile;
- l’art. 34-bis, in materia di tolleranze costruttive;
- l’art. 34-ter, dedicato ai casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo;
- l’art. 36, sull’accertamento di conformità “classico”;
- l’art. 36-bis, che disciplina l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e variazioni essenziali.
Con le modifiche del 2025, l’idea di fondo non è stata quella di ampliare indiscriminatamente le possibilità di regolarizzazione, ma di ridurre l’area dell’abuso edilizio in senso stretto, distinguendo ciò che può essere tollerato, ciò che può essere sanato e ciò che, invece, resta insanabile.
In questo articolo il percorso di lettura seguirà proprio questa impostazione sistematica, partendo dallo stato legittimo dell’immobile come presupposto imprescindibile di ogni valutazione, per poi analizzare il ruolo delle tolleranze costruttive e dei casi particolari di parziale difformità introdotti con l’art. 34-ter. Si esamineranno quindi i due modelli di sanatoria ordinaria oggi previsti dal Testo Unico – l’accertamento di conformità ex art. 36 e la più recente sanatoria “dinamica” ex art. 36-bis – per concludere con il tema delle fiscalizzazioni dell’abuso, chiarendo quando la sanzione sostituisce la demolizione e quando, invece, produce effetti sananti.
Lo stato legittimo come punto di partenza
Ogni ragionamento in materia di sanatoria edilizia non può che partire dalla corretta individuazione dello stato legittimo dell’immobile, oggi disciplinato dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001. Una disposizione che, nelle intenzioni del legislatore, avrebbe dovuto semplificare il lavoro di tecnici e amministrazioni, ma che nella pratica ha aperto una serie di questioni interpretative tutt’altro che marginali.
La norma individua come riferimento principale il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato l’esistenza, oppure quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o sulla singola unità immobiliare. Tuttavia, questo “ultimo titolo” può assurgere a parametro dello stato legittimo solo a una condizione ben precisa: che l’amministrazione, in sede di rilascio o di assenso, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi relativi a interventi parziali.
È questo uno degli snodi più delicati dell’intero impianto normativo. La disposizione, infatti, presuppone una verifica istruttoria effettiva e consapevole da parte della pubblica amministrazione, evitando che il semplice succedersi dei titoli produca una legittimazione meramente formale di opere abusive mai realmente vagliate. La legittimità non nasce per accumulo di atti, ma da una ricostruzione coerente e controllata della storia edilizia dell’immobile.
Il comma 1-bis amplia poi il perimetro dei titoli e degli atti che concorrono alla determinazione dello stato legittimo, includendo espressamente quelli rilasciati o formatisi in applicazione degli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. In questo primo ambito, il richiamo al pagamento non pone particolari criticità, poiché si colloca all’interno di procedimenti cui l’ordinamento attribuisce espressamente effetti sananti. Solo in questi casi, infatti, il pagamento assume rilievo ai fini della legittimità urbanistico-edilizia, in quanto accompagnato da una verifica positiva di conformità dell’intervento alla disciplina vigente.
Più problematica è, invece, la parte della norma che, accanto ai titoli, richiama anche il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37 e 38, nonché la dichiarazione sulle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis. È proprio su questo passaggio che si è concentrata gran parte del dibattito sviluppatosi dopo il Salva Casa, poiché la formulazione letterale potrebbe indurre a ritenere che la fiscalizzazione dell’abuso o il pagamento di una sanzione sostitutiva producano effetti sananti. Su questo punto, tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che non è consentita alcuna assimilazione tra sanatoria e fiscalizzazione. Il pagamento della sanzione concorre alla ricostruzione dello stato legittimo solo in senso descrittivo e repressivo, ma non ha natura legittimante: la sanzione non sostituisce il titolo edilizio, non sana l’abuso e non determina una conformità urbanistica implicita dell’opera.
Particolarmente significativa è poi la disciplina degli immobili realizzati in epoca in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo. In questi casi, lo stato legittimo può essere desunto dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti – quali riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, atti pubblici o privati – purché ne sia dimostrata la provenienza. Anche qui, però, la norma richiede un’integrazione con il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile, evitando letture automatiche fondate sulla sola epoca di realizzazione.
Infine, il legislatore estende questo regime anche alle ipotesi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo, pur in assenza della copia o degli estremi completi. Una previsione che risponde a esigenze di realismo amministrativo, ma che, ancora una volta, demanda alla fase istruttoria e alla valutazione tecnica il compito di distinguere tra prova attendibile e semplice allegazione.
Nel complesso, lo stato legittimo non emerge come un dato immediato o meramente documentale, ma come il risultato di una ricostruzione tecnica complessa, che richiede coerenza tra titoli, sanzioni, tolleranze e disciplina vigente. Ed è proprio su questo terreno che, dopo il Salva Casa, si misura la qualità dell’istruttoria edilizia e la tenuta delle successive scelte in materia di sanatoria.
Tolleranze costruttive
Le tolleranze costruttive disciplinate dall’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 rappresentano oggi il primo e più immediato livello di gestione delle difformità edilizie. Non si tratta di una forma di sanatoria, ma di un meccanismo normativo che consente di qualificare come non rilevanti sotto il profilo edilizio determinati scostamenti tra progetto assentito e opera realizzata, purché contenuti entro limiti ben definiti.
La regola di fondo resta quella già nota: il mancato rispetto di parametri quali altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri elementi dimensionali non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il 2% delle misure previste dal titolo abilitativo. Con il Salva Casa, tuttavia, il legislatore ha introdotto un regime speciale per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ampliando le soglie di tolleranza in modo progressivo e inversamente proporzionale alla superficie utile dell’unità immobiliare, arrivando fino al 6% per le unità di dimensioni più ridotte.
Questo ampliamento non ha natura generalizzata né automatica. Le tolleranze operano esclusivamente in relazione alla singola unità immobiliare e non possono essere “sommate” o redistribuite sull’intero edificio. La giurisprudenza ha chiarito che il parametro di riferimento è sempre la porzione di immobile interessata dalla difformità, evitando letture espansive che finirebbero per svuotare di significato i limiti percentuali fissati dalla norma.
Un altro profilo centrale riguarda la contestualità dell’esecuzione. Le tolleranze costruttive presuppongono che le difformità siano maturate nel corso dell’esecuzione di un intervento regolarmente assentito. Non possono, quindi, essere utilizzate per “ridurre” a posteriori un abuso edilizio né per assorbire opere realizzate in totale assenza di titolo. In questo senso, le tolleranze non operano come strumento correttivo dell’illecito, ma come riconoscimento normativo degli scostamenti fisiologici che possono verificarsi in fase esecutiva.
Il legislatore ha poi chiarito che, ai fini del calcolo delle soglie percentuali, la superficie utile di riferimento è quella assentita con il titolo originario, al netto di eventuali frazionamenti intervenuti nel tempo. Si tratta di una scelta di chiusura del sistema, volta a evitare che operazioni successive sull’immobile possano incidere artificiosamente sull’applicazione delle tolleranze.
Sul piano operativo, è fondamentale ricordare che le tolleranze costruttive non richiedono l’attivazione di alcun procedimento di sanatoria. Esse devono essere dichiarate dal tecnico abilitato in sede di nuove istanze edilizie, di attestazione dello stato legittimo o nell’ambito degli atti di trasferimento immobiliare, assumendo un ruolo centrale nella ricostruzione della conformità dell’immobile.
Resta, tuttavia, un limite invalicabile: l’applicazione delle tolleranze non può comprimere i diritti dei terzi né superare vincoli di natura inderogabile. In particolare, la presenza di vincoli paesaggistici, culturali o sismici introduce ulteriori livelli di verifica, che impongono al tecnico una valutazione sostanziale dell’incidenza della difformità rispetto alle normative di settore. Anche dopo il Salva Casa, le tolleranze non legittimano scorciatoie interpretative, ma richiedono un approccio rigoroso e responsabile.
Nel complesso, le tolleranze costruttive si confermano come uno strumento utile per “pulire” il quadro edilizio da irregolarità minori, ma non rappresentano una sanatoria mascherata. Il loro corretto utilizzo dipende dalla capacità di distinguere tra scostamento fisiologico e difformità sostanziale, evitando di spostare sul terreno delle tolleranze questioni che appartengono, invece, agli istituti della regolarizzazione vera e propria.
Conclusioni operative
Il quadro che emerge dalla disciplina vigente e dalle modifiche introdotte con il Salva Casa restituisce un sistema della sanatoria edilizia più articolato, ma anche più esigente sotto il profilo tecnico e istruttorio. Non esiste una soluzione unica né una regolarizzazione “automatica”: il Testo Unico Edilizia offre oggi una pluralità di strumenti, ciascuno con presupposti, limiti ed effetti differenti, che devono essere letti in modo sistematico e non isolato.
Il punto di partenza resta sempre la corretta ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, inteso non come dato formale o meramente documentale, ma come esito di una valutazione complessiva che tiene insieme titoli, sanzioni, tolleranze e disciplina vigente. È su questo snodo che si innestano tutte le successive scelte in materia di gestione delle difformità, e su cui si misura la qualità dell’istruttoria edilizia.
Le tolleranze costruttive e i casi particolari di cui all’art. 34-ter consentono di ridurre l’area dell’abuso in senso stretto, governando situazioni marginali o storicamente consolidate, ma non possono essere utilizzate per assorbire difformità sostanziali o per legittimare interventi privi di titolo. L’accertamento di conformità ex art. 36 continua a presidiare l’area degli abusi più gravi, mantenendo una struttura rigorosa fondata sulla doppia conformità e sul silenzio–rigetto.
L’introduzione dell’art. 36-bis rappresenta, invece, il vero elemento di discontinuità: non una sanatoria generalizzata, ma un procedimento di regolarizzazione dinamico, che richiede scelte progettuali consapevoli, prescrizioni puntuali e un uso responsabile del silenzio-assenso. È uno strumento potente, ma delicato, che non tollera approcci difensivi o letture semplificatrici.
Infine, le fiscalizzazioni dell’abuso confermano la necessità di distinguere nettamente tra repressione e regolarizzazione: solo l’art. 38 attribuisce espressamente effetti sananti, mentre negli altri casi la sanzione sostituisce la demolizione senza trasformarsi in titolo edilizio.
Nel complesso, la sanatoria edilizia nel 2026 non è diventata più “facile”, ma più selettiva e più tecnica. Il legislatore ha ampliato gli strumenti, non le scorciatoie. Per i professionisti questo significa assumere un ruolo ancora più centrale nella qualificazione degli interventi, nella ricostruzione delle vicende edilizie e nella scelta consapevole dell’istituto corretto. È su questo terreno, più che sulla quantità delle sanatorie, che si gioca oggi l’equilibrio tra legalità, tutela del territorio e gestione realistica del patrimonio edilizio esistente.
